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Scriverò una subject to contract, owner financing o contract for deed
Avvocato abilitato negli Stati Uniti: consulenza istituzionale in real estate e transazionale
Benvenuto. Sono Nico Giap Zimmerman, avvocato attivo e abilitato negli Stati Uniti (BAR ID: 234275) con oltre 15 anni di esperienza in operazioni di compravendita in real estate commerciale e residenz...
Informazioni su questo servizio
Strutture di finanziamento creative – Subject-To, Seller Carrybacks e Contracts for Deed – permettono a investitori sofisticati di espandere il capitalel. Tuttavia, usare modelli non verificati espone gli investitori al rischio di accelerazione del debito, audit da parte del prestatore e violazioni di foreclusione statutarie.
Io sono Nico Giap Zimmerman, avvocato autorizzato negli Stati Uniti (BAR ID: 234275). Redigo documenti di finanziamento immobiliare creativo su misura, di livello istituzionale, che isolano gli investitori, garantiscono capitale privato e stabiliscono rimedi legali chiari.
Cosa redigo per gli operatori creativi:
- Acquisizioni Subject-To: contratti di acquisto di attivi che trasferiscono il titolo soggetto all'ipoteca di base esistente.
- Finanziamento dal venditore/proprietario: contratti di prestito strutturati, strumenti di garanzia e Promissory Notes su misura.
- Contracts for Deed (Land Contracts): accordi di titolo equo con clausole di default, perdita e risoluzione previste dalla legge.
- Wrap-Around Mortgages (AITD): note tutto incluso e strumenti di equity wrap-around.
- Documentazione per mitigare i rischi: riconoscimenti di adempimento, poteri speciali di procura limitata, direttive di gestione dei servizi del prestito e patti di escrow per l’assicurazione contro i rischi.
Prenota subito il tuo servizio per assicurarti affari immobiliari creativi.
Ambito legale:
Finanza
•
Business (Aziendale)
Tipo di documento:
Altro
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FAQ
Traduzione automatica.
Come proteggono i tuoi contratti Subject-To dalla clausola "Due-on-Sale" del creditore?
Secondo la legge federale (Garn-St. Germain Act del 1982), i prestatore hanno diritto contrattuale di accelerare il debito al trasferimento del titolo. I miei accordi contengono disclosure espliciti dove il venditore riconosce questo rischio.
Qual è la differenza legale tra Seller Financing e Contract for Deed?
Nel Seller Financing, il titolo legale viene trasferito al momento della chiusura e il venditore garantisce un lien tramite un Mortgage o Deed of Trust. In un Contract for Deed, il venditore mantiene il titolo legale finché il pagamento completo non è stato effettuato, mentre l'acquirente ottiene il titolo equo e la possesso immediato.
Quali poteri specifici sono inclusi nel tuo Limited Power of Attorney (LPOA)?
La LPOA conferisce all'investitore l'autorità di verificare i saldi ipotecari esistenti, comunicare direttamente con i servicers, presentare richieste di risoluzione delle polizze assicurative, eseguire richieste di payoff e gestire conti escrow/impound per la proprietà oggetto.
Come viene gestita l'assicurazione urgenze, alluvioni e responsabilità in un affare Subject-To?
I miei contratti prevedono l'aggiornamento della polizza assicurativa a nome dell'acquirente/investitore come assicurato principale e proprietario, con il creditore sottostante elencato come assicurato aggiuntivo/pagatore in caso di perdita, evitando cancellazioni che attivano audit del creditore.
Puoi redigere un Wrap-Around (All-Inclusive) Mortgage?
Sì. Redigo accordi completi di Wrap-Around Purchase e Wrap Promissory Notes che spiegano come i pagamenti passano per servire l'ipoteca sottostante senior, distribuendo il margine netto al venditore.
Quali rimedi sono integrati nei tuoi Contracts for Deed se l'acquirente è in default?
I miei contratti includono avvisi di default specifici dello stato, tempi di risoluzione formali e protocolli di perdita vs. foreclusione giudiziaria, permettendo ai venditori di liberare il titolo e riprendere possesso senza ritardi costosi.
I tuoi accordi di seller financing sono conformi al Dodd-Frank Act e al SAFE Act?
Sì. Structuro i termini per rientrare nelle esenzioni previste dalle norme federali (ad es. transazioni tra entità, esenzioni per proprietà commerciali o esenzioni per 1 proprietà/3 proprietà per venditore individuale).
Questi contratti richiedono la gestione del loan servicing da terze parti?
Sì. Tutti gli accordi contengono covenanti dedicati che richiedono l'uso di una società di loan servicing autorizzata di terze parti per gestire escrow, generare moduli fiscali 1098/1099 e tracciare l'ammortamento di principal e interessi.
È possibile includere covenanti di balloon payment e clausole di estensione del prestito?
Sì. Posso includere date di scadenza con pagamenti balloon obbligatori, incentivi per rimborso anticipato e clausole di estensione legate a soglie di performance.
Quali documenti sono inclusi nel Premium Investor Suite?
Il Premium Suite comprende: (1) Master Subject-To Purchase Agreement, (2) Due-on-Sale Disclosure e Seller Waiver, (3) Limited Power of Attorney, (4) Third-Party Servicing Authorization e (5) Covenant di assegnazione dell’assicurazione contro i rischi.
